Vous avez repéré un appartement ou une maison qui vous plaît, mais le bien est actuellement loué ? L’idée d’acheter un bien loué pour y habiter est tout à fait possible, mais elle est encadrée par une réglementation stricte, notamment la fameuse Loi ALUR. Comprendre vos droits et obligations, ainsi que ceux du locataire en place, est essentiel pour une acquisition sereine. Cet article détaille les règles à connaître pour réussir votre projet d’achat immobilier en France.
Le droit de préemption du locataire : Une priorité à respecter
Avant toute chose, sachez que dans certaines situations, le locataire en place bénéficie d’un droit de préemption, c’est-à-dire un droit prioritaire d’acquérir le logement qu’il occupe.
- Vente “libre” vs. vente avec locataire en place :
- Si le vendeur souhaite vendre le logement libre de toute occupation pour que l’acheteur y habite, il doit donner congé au locataire pour vendre. C’est dans ce cas que le droit de préemption s’applique.
- Si le vendeur souhaite vendre le logement “loué”, c’est-à-dire avec le locataire qui reste en place et dont le bail est transféré à l’acheteur, il n’y a pas de droit de préemption du locataire (car l’objectif n’est pas de vider le bien).
- Le congé pour vendre et le droit de préemption (Loi ALUR) :
- Le propriétaire doit notifier au locataire son intention de vendre le logement. Cette notification vaut offre de vente au prix et conditions indiqués.
- Le locataire dispose alors de deux mois pour accepter ou refuser l’offre. S’il l’accepte, il dispose de quatre mois pour réaliser la vente.
- Si le propriétaire propose ensuite le bien à un prix plus avantageux à un tiers, il doit de nouveau proposer ce prix au locataire (droit de substitution).
Acheter un bien loué pour y habiter : Les conditions pour donner congé au locataire
En tant qu’acheteur souhaitant occuper le logement, vous ne pouvez pas simplement demander au locataire de partir. La Loi ALUR est très protectrice pour le locataire.
- Le congé pour reprise : C’est la seule option pour que l’acheteur puisse habiter le bien.
- Délai de préavis : Le congé doit être donné au locataire par le propriétaire (le vendeur actuel) au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail (fin de la période triennale pour les baux classiques). Si vous achetez et que le bail ne se termine que dans 1 an, vous devrez attendre.
- Motivation légitime et sérieuse : Le congé doit impérativement être motivé par une “reprise” pour que l’acheteur ou un membre de sa famille (conjoint, pacsé, ascendants, descendants) y habite à titre de résidence principale. La loi ALUR a renforcé les preuves de cette reprise.
- Mention de l’identité de l’acquéreur : L’acte de vente doit mentionner que le bien est acheté pour être occupé par l’acquéreur ou un membre de sa famille.
- Exceptions pour les locataires protégés : La loi protège particulièrement les locataires âgés de plus de 65 ans et dont les ressources sont modestes. Dans ce cas, le propriétaire (ou l’acquéreur) doit leur proposer une solution de relogement.
Les étapes d’un achat avec un locataire en place
Vérification du bail : Demandez une copie du bail en cours, sa date d’échéance et le montant du loyer.
Calcul du délai de préavis : Estimez quand le congé pour reprise pourrait être donné, en tenant compte des 6 mois de préavis et de la date d’échéance du bail.
Condition suspensive : Si vous achetez, assurez-vous que le compromis de vente contient une condition suspensive liée à la validité du congé pour reprise.
Accompagnement professionnel : Faites-vous accompagner par un notaire et/ou un agent immobilier spécialisé qui maîtrisent parfaitement la Loi ALUR et les droits des locataires.
Acheter un bien loué pour y habiter est un projet qui demande de la patience et une connaissance approfondie de la législation. La Loi ALUR protège fortement les locataires et encadre strictement les conditions de reprise du logement. Ne négligez aucune étape et faites-vous conseiller pour éviter toute déconvenue.
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